은퇴 자금 10억, 한국 상가 vs. 미국 리츠: ‘월급처럼 따박따박‘ 현금 흐름의 안정성 비교
한국 사회에서 은퇴는 새로운 시작이자 동시에 막대한 불안감을 안겨주는 시기입니다. 오랜 회사 생활을 마치고 받은 퇴직금 은 많은 은퇴자들에게 안정적인 노후를 위한 종잣돈입니다. 하지만 이 소중한 자산을 어디에 투자할지는 가장 큰 고민거리입니다.
최근 인기리에 방영된 드라마 “서울 자가에 대기업 다니는 김부장 이야기”의 주인공처럼, 많은 한국인이 건물주의 꿈을 꾸며 퇴직금을 상가 분양에 투자합니다. 하지만 현실은 냉혹합니다. 드라마 속 김 부장처럼 잘못된 상가 투자로 큰돈을 잃고 노후를 망치는 사례는 우리 사회의 고질적인 문제로 자리 잡았습니다. 불안정한 상권, 공실 위험, 그리고 사기 분양의 위험까지, 한국 상가 투자는 생각보다 높은 문턱과 리스크를 안고 있습니다.
이러한 현실에 지친 은퇴자들에게, 검증된 미국 리츠(REITs) 투자는 안정적인 월 현금 흐름을 창출할 수 있는 매력적인 대안이 될 수 있습니다. 특히 ‘월배당의 왕‘으로 불리며 장기간 안정적인 배당을 지급해 온 리얼티 인컴(Realty Income, O)과 같은 회사에 10억 원을 투자한다면 과연 어떤 결과가 펼쳐질까요?
리얼티 인컴(O)의 압도적인 안정성: 배당 귀족의 힘
리얼티 인컴은 미국 뉴욕 증권거래소(NYSE)에 상장된 대형 부동산 투자 신탁(REITs)입니다. 리츠는 투자자들의 자금을 모아 상업용 부동산에 투자하고, 거기서 발생하는 임대 수익의 대부분(90% 이상)을 배당금으로 지급하는 구조입니다. 리얼티 인컴은 특히 단일 테넌트(Single-Tenant) 상업용 부동산, 즉 하나의 임차인이 건물을 통째로 사용하는 구조의 부동산에 주로 투자합니다. 주요 임차인으로는 월그린, 세븐일레븐, 페덱스 등 경기 방어력이 높은 필수 소비재 및 유통 기업들이 다수 포진해 있어 공실 위험이 상대적으로 매우 낮습니다.
리얼티 인컴의 가장 큰 매력은 그 배당의 안정성과 성장성에 있습니다. 이 회사는 “월별 배당”을 지급하는 것으로 유명하며, 1994년 상장 이후 현재까지 665개월 연속으로 배당금을 지급해 왔습니다(2025년 11월 기준). 또한, 111회 연속 배당금을 늘려온 기록을 가지고 있어 S&P 500에 속한 소수의 ‘배당 귀족(Dividend Aristocrat)’ 기업 중 하나로 인정받고 있습니다.
이러한 안정성은 단순히 임대 수익에만 의존하는 것이 아니라, 수많은 우량 임차인과 장기 계약을 맺고 있기 때문에 가능합니다. 임대 계약 시 임차인이 부동산 관련 비용(재산세, 보험료, 유지보수비)을 부담하는 Triple Net Lease(NNN) 방식을 주로 채택하여, 예측 불가능한 운영 비용 리스크까지 최소화하고 있습니다. 이는 마치 개인이 소유한 상가가 갑자기 공실이 되거나, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 위험을 기업이 다수의 우량 자산을 통해 분산시키고 관리하는 것과 같습니다.
10억 원 투자 비교: 한국 상가 vs. 미국 리츠 (2025년 11월 기준)
은퇴 자금 10억 원을 한국의 상가 분양에 투자했을 때와 리얼티 인컴에 투자했을 때의 현금 흐름을 구체적으로 비교해 보겠습니다. 환율은 계산 편의상 1달러당 1,400원을 적용합니다.
상가투자로 인한 임대소득이 발생하게 되면 소득세가 발생되고 건물에 대한 재산세 또한 발생합니다.
그리고 미국주식투자로 받는 배당금은 일단 증권계좌에 입금될 때 15퍼센트의 세금이 원천과세 되어서 입금됩니다. 그리고 배당금이 연간2000만원 이상 발생하게 되면 2000만원 초과분에 대해서는 다른 소득과 합산하여 종합과세가 된다는 측면도 있습니다.
어쨌든 두경우 모두 세금 부담은 있습니다. 비슷한 세금부담이라는 가정하에 비교해 보겠습니다.
1. 한국 상가 투자 (가정)
드라마의 사례처럼 10억 원을 상가에 투자하는 경우, 현실적인 평균 수익률을 약 3~5%로 가정합니다. 상가의 위치나 상권에 따라 크게 달라지지만, 높은 공실률과 관리 비용 등을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.
- 투자금액: 1,000,000,000원 (10억 원)
- 연 예상 수익률 (가정): 4%
- 연 임대 수익 (세전): 1,000,000,000원* 0.04% = 40,000,000원
- 월 현금 흐름 (세전): 40,000,000원 / 12 —->약 3,333,333원
문제점: 이 수익은 공실이 없을 때의 이야기입니다. 만약 상가에 1년 공실이 발생한다면 해당 연도의 수익은 0원이 되며, 심지어 매월 발생하는 관리비나 예상치 못한 수리 비용으로 인해 마이너스가 될 수도 있습니다.
서울의 핵심지역인 강남역 , 가로수길 등의 상권에서도 공실은 피할 수가 없는 문제 입니다. 무작정 임대료를 낮추어 세를 놓으려고 해도 건물매매가격에 악영향을 줄까 봐 마음대로 내리기도 어렵다는 건물주들의 사정도 있습니다.
또한, 부동산 경기 침체 시에는 투자 원금인 10억 원 자체의 가치 하락 위험도 크며, 만약의 경우 큰 목돈이 필요할 때 매매를 통한 현금화(환금성)도 어렵습니다. 상가나 건물은 파는데 6개월이상 1년이상이 걸릴 수도 있으니까요.
2. 리얼티 인컴(O) 투자 (2025년 11월 기준)
2025년 11월 28일 종가 기준으로 리얼티 인컴의 주요 투자 지표를 사용합니다.
- 주가 (2025년 11월 28일 종가 근사치): 약 $57.61
- 월 배당금: 주당 약 $0.27
- 연간 배당 수익률 (Yield): 약 5.61% (최근 공시된 예상 연 배당금 기준)
- 적용 환율: 1,400원/달러
투자 가능 주식 수 계산:
- 원화 투자금의 달러 환산:
1,000,000,000원 / 1,400원/ 약 $714,286
- 매수 가능 주식 수:
$714,286 /$57.61/주 약 12,399주
월 배당금 현금 흐름 계산:
- 월 총 배당금 (달러):
12,399주 * $0.27/주 approx $3,348
- 월 현금 흐름 (원화, 세전):
$3,348 –>약 4,687,200원
장점: 리얼티 인컴에 10억 원을 투자하면, 한국 상가 투자(4% 가정)보다 약 135만 원 더 많은 월 468만 원 수준의 현금 흐름(배당금)을 기대할 수 있습니다. 상가 투자와 달리 리얼티 인컴은 매월 배당금을 지급하므로 진정한 의미의 ‘월급’처럼 활용할 수 있습니다. 또한, 주식 시장을 통해 언제든지 쉽고 빠르게 현금화가 가능하며, 수많은 자산에 분산 투자되어 있어 특정 상권의 몰락이나 공실 위험으로부터 훨씬 자유롭습니다.
현금 흐름의 질적 차이: 공실 리스크 vs. 분산 효과
한국 은퇴자들이 상가 분양에 실패하는 가장 큰 이유는 ‘공실 리스크’를 감당할 능력이 없기 때문입니다. 퇴직금 전액을 투자한 상황에서 상가가 6개월만 비어도 은퇴자의 현금 흐름은 ‘제로’가 되고, 생계에 심각한 위협이 됩니다. 여기에 예상치 못한 금리 인상으로 인한 대출금 상환액 증가나 관리비 폭탄이나 경기 침체로 인한 상권 붕괴는 회복 불가능한 타격을 입힙니다.
반면, 리얼티 인컴과 같은 우량 미국 리츠는 이 문제를 구조적으로 해결합니다.
- 분산 투자 효과: 리얼티 인컴은 미국, 유럽 등지에 걸쳐 15,000개 이상의 상업용 부동산 자산을 보유하고 있습니다. 이 중 일부 상가에서 공실이 발생하더라도 전체 포트폴리오의 매우 작은 부분에 불과하며, 나머지 수많은 우량 임차인의 임대 수익이 이 손실을 충분히 상쇄하고 남습니다. 투자자 개인은 10억 원으로 이 거대한 초우량 분산 포트폴리오에 자동으로 투자하는 효과를 얻게 되는 것입니다.
- 장기 임대 및 임차인 우량성: 리얼티 인컴의 임차인들은 월마트, 7-Eleven, CVS 등 재무 상태가 건실한 글로벌 대기업들입니다. 이들은 단기 계약이 아닌 10년 이상의 장기 임대 계약을 맺는 경우가 많아, 현금 흐름의 지속 가능성이 매우 높습니다.
- 환금성: 주식은 주식 시장이 열리는 동안 언제든지 매도하여 현금화할 수 있습니다. 한국 상가처럼 매수자를 찾기 위해 수개월, 수년이 걸릴 필요가 없습니다. 이는 은퇴 후 긴급 자금이 필요할 때 큰 장점이 됩니다.
이러한 질적 차이는 은퇴 후 심리적인 안정감에도 큰 영향을 미칩니다. 상가 건물주는 임차인과의 관계, 건물 관리, 공실에 대한 압박 등 매우 높은 수준의 스트레스에 시달립니다. 하지만 리츠 투자자는 이 모든 복잡한 관리 업무를 리츠 회사가 전문적으로 처리하며, 투자자는 그저 월별 배당금을 받는 것에만 집중할 수 있습니다.
‘배당‘이 만드는 은퇴자의 안정적인 삶: 퇴직금의 현명한 활용
드라마 “김부장 이야기”가 수많은 공감을 얻은 이유는, 많은 은퇴자의 ‘건물주 드림’이 ‘노후 파산’이라는 비극적인 현실로 이어지는 경우가 많기 때문입니다. 하지만 10억 원의 퇴직금을 투기에 가까운 상가 분양 대신, 리얼티 인컴과 같이 과거 수익률이 검증되고 수십 년간 안정적으로 배당금을 지급해 온 우량 미국 리츠에 투자하는 것은 현금 흐름 중심의 안정적인 노후를 설계하는 현명한 대안입니다.
월 460만 원 이상의 현금 흐름을 공실 리스크 없이, 그리고 건물 관리에 대한 스트레스 없이 매달 받을 수 있다면, 이는 은퇴자에게 심리적, 재정적 자유를 선사할 수 있습니다. 상가 분양이 ‘대박’을 노리는 투기에 가깝다면, 우량 리츠 투자는 노후를 위한 안정적인 연금 시스템을 구축하는 투자에 가깝습니다.
은퇴 후의 삶은 예측 불가능한 도전을 피하고, 예측 가능한 안정적인 현금 흐름을 확보하는 것이 핵심입니다. 미국 리츠는 상가 건물의 ‘건물주 꿈’을 넘어, 진정한 의미의 ‘배당 건물주’로서 안정적이고 풍요로운 은퇴 생활을 누릴 수 있는 기회를 제공할 것입니다. 한국 은퇴자들에게 퇴직금 10억 원은 ‘대박’을 쫓는 도박의 씨앗이 아니라, 평생을 이어갈 월급을 만들어낼 자산으로 현명하게 활용되어야 합니다.